Thuế hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ 2026: nộp bao nhiêu, kê khai thế nào
Hộ cho thuê phòng trọ có doanh thu năm vượt 1 tỷ nộp GTGT 5% và TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng (không trừ chi phí). Ví dụ doanh thu 2 tỷ: khoảng 150.000.000đ/năm, 12.500.000đ/tháng.
Hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ nộp thuế thế nào?
Cho thuê phòng trọ thuộc nhóm “Cho thuê bất động sản (nhà, mặt bằng, phòng trọ)”. Nếu doanh thu cả năm không quá 1 tỷ, hộ cho thuê phòng trọ không phải nộp thuế GTGT và TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu thực tế trước 31/01 năm sau. Vượt ngưỡng, hộ nộp GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ (Luật 109/2025 Điều 7).
Cho thuê phòng trọ không thuộc diện giảm 20% GTGT theo NĐ 174/2025 (danh mục loại trừ), nên vẫn nộp GTGT đủ 5%.
Cho thuê bất động sản có cách tính riêng (Luật 109/2025 Điều 7 khoản 4): TNCN luôn bằng 5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ, không được chọn phương pháp theo thu nhập và không phân bậc 3 tỷ hay 50 tỷ - chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không làm giảm thuế. Hộ khai thuế 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau). Có nhiều hợp đồng cho thuê thì mức trừ 1 tỷ được phân bổ giữa các hợp đồng (NĐ 68/2026 Điều 4).
Ví dụ: phòng trọ, chung cư mini, ký túc xá tư nhân. Nếu hộ vừa bán hàng vừa cung cấp dịch vụ, hãy tách doanh thu từng phần để áp đúng tỷ lệ - xem thêm hướng dẫn tự kê khai sau khi bỏ thuế khoán.
Lưu ý riêng cho cho thuê phòng trọ
Doanh thu và chi phí của hộ cho thuê phòng trọ
Doanh thu khai thuế là toàn bộ tiền thu từ khách; chi phí chỉ dùng khi tính theo thu nhập.
Cộng vào doanh thu của cho thuê phòng trọ
- tiền phòng hằng tháng
- tiền điện, nước, internet thu của người thuê
- phí gửi xe, vệ sinh
Hồ sơ cần lưu (không trừ chi phí)
- hợp đồng hoặc sổ thuê phòng theo từng phòng
- bảng thu tiền hằng tháng
- chứng từ chuyển khoản của người thuê
- giấy tờ nhà đất của dãy trọ
Dãy trọ nhiều phòng nên lập bảng thu theo phòng từng tháng - dễ cộng doanh thu năm, biết có vượt ngưỡng hay không và chuẩn bị khai 2 lần/năm.
Bảng thuế cho thuê phòng trọ theo 10 mức doanh thu
TNCN tính theo tỷ lệ % doanh thu khi không nhập chi phí; cột cuối là chi phí tối thiểu để tính TNCN theo thu nhập nộp ít hơn.
| Doanh thu/năm | Tình trạng | GTGT | TNCN theo tỷ lệ | Tổng/năm | /tháng | B lợi hơn khi chi phí > |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 800 triệu | Miễn thuế | 0đ | 0đ | 0đ | 0đ | - |
| 1 tỷ | Miễn thuế | 0đ | 0đ | 0đ | 0đ | - |
| 1,2 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 60.000.000đ | 10.000.000đ | 70.000.000đ | 5.833.333đ | Không có B |
| 1,5 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 75.000.000đ | 25.000.000đ | 100.000.000đ | 8.333.333đ | Không có B |
| 2 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 100.000.000đ | 50.000.000đ | 150.000.000đ | 12.500.000đ | Không có B |
| 2,5 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 125.000.000đ | 75.000.000đ | 200.000.000đ | 16.666.667đ | Không có B |
| 3 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 150.000.000đ | 100.000.000đ | 250.000.000đ | 20.833.333đ | Không có B |
| 5 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 250.000.000đ | 200.000.000đ | 450.000.000đ | 37.500.000đ | Không có B |
| 10 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 500.000.000đ | 450.000.000đ | 950.000.000đ | 79.166.667đ | Không có B |
| 20 tỷ | Cho thuê BĐS 5% | 1.000.000.000đ | 950.000.000đ | 1.950.000.000đ | 162.500.000đ | Không có B |
- 800 triệuMiễn thuế
- GTGT
- 0 đồng
- TNCN
- 0 đồng
- Tổng
- 0 đồng
- 1 tỷMiễn thuế
- GTGT
- 0 đồng
- TNCN
- 0 đồng
- Tổng
- 0 đồng
- 1,2 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 60 triệu
- TNCN
- 10 triệu
- Tổng
- 70 triệu
- 1,5 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 75 triệu
- TNCN
- 25 triệu
- Tổng
- 100 triệu
- 2 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 100 triệu
- TNCN
- 50 triệu
- Tổng
- 150 triệu
- 2,5 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 125 triệu
- TNCN
- 75 triệu
- Tổng
- 200 triệu
- 3 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 150 triệu
- TNCN
- 100 triệu
- Tổng
- 250 triệu
- 5 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 250 triệu
- TNCN
- 200 triệu
- Tổng
- 450 triệu
- 10 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 500 triệu
- TNCN
- 450 triệu
- Tổng
- 950 triệu
- 20 tỷCho thuê BĐS 5%
- GTGT
- 1 tỷ
- TNCN
- 950 triệu
- Tổng
- 1,95 tỷ
Cho thuê bất động sản: TNCN luôn 5% × phần doanh thu vượt ngưỡng ở mọi mức, không có phương pháp theo thu nhập.
Ước tính tham khảo theo quy định hiệu lực ngày 01/07/2026, không phải tư vấn thuế. Số phải nộp chính thức do cơ quan thuế/BHXH xác định. Xem phương pháp tính và nguồn pháp lý.
Vì sao cho thuê phòng trọ không được chọn tính theo thu nhập?
Luật Thuế TNCN 109/2025 Điều 7 khoản 4 quy định riêng cho cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú): TNCN = phần doanh thu vượt 1 tỷ × 5%. Khoản 2 (phương pháp theo thu nhập 15/17/20%) ghi rõ không áp dụng cho hoạt động này.
TNCN = (doanh thu − 1 tỷ) × 5%
Hệ quả: chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không làm giảm thuế; doanh thu trên 3 tỷ hay 50 tỷ vẫn tính như vậy. GTGT 5% không được giảm 20% vì kinh doanh bất động sản nằm trong danh mục loại trừ của NĐ 174/2025. Hộ khai 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).
- Doanh thu 1,2 tỷTNCN 10 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 35 triệu
- Doanh thu 1,5 tỷTNCN 25 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 50 triệu
- Doanh thu 2 tỷTNCN 50 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 75 triệu
- Doanh thu 2,5 tỷTNCN 75 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 100 triệu
- Doanh thu 3 tỷTNCN 100 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 125 triệu
- Doanh thu 5 tỷTNCN 200 triệu · mỗi kỳ 6 tháng ≈ 225 triệu
Checklist giấy tờ, hóa đơn
Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh
Kèm mã số thuế của hộ; ngành nghề đăng ký đúng với hoạt động thực tế. Xem hướng dẫn
Hợp đồng cho thuê
Thể hiện giá thuê, kỳ thanh toán, bên nào khai nộp thuế (nếu bên thuê là tổ chức khai thay).
Sổ theo dõi doanh thu
Ghi doanh thu hằng ngày/tháng để biết khi nào chạm ngưỡng và khai theo kỳ.
Hóa đơn điện tử khi doanh thu > 1 tỷ
Hóa đơn có mã của cơ quan thuế hoặc khởi tạo từ máy tính tiền. Xem hướng dẫn
Tờ khai cho thuê bất động sản
Khai 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau). Xem hướng dẫn
Thông báo doanh thu nếu dưới ngưỡng
Doanh thu cả năm không quá ngưỡng: thông báo doanh thu thực tế trước 31/01 năm sau.
Tính thuế cho thuê phòng trọ với số liệu của bạn
Đã chọn sẵn ngành; nhập doanh thu và chi phí để so sánh 2 phương pháp.
Tổng thuế/năm · cho thuê bất động sản
100.000.000đ
Cho thuê phòng trọ: GTGT 5% + TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng
- GTGT
- 75.000.000đ
- TNCN
- 25.000.000đ
- Mỗi kỳ (6 tháng)
- 50.000.000đ
- Mỗi tháng
- 8.333.333đ
Cho thuê BĐS: TNCN cố định 5% phần vượt ngưỡng
Cho thuê BĐS 5%Cho thuê bất động sản
TNCN cố định 5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ
- GTGT
- 75.000.000đ
- TNCN (5% × 500 triệu)
- 25.000.000đ
- Tổng/năm
- 100.000.000đ
- Mỗi kỳ khai (2 lần/năm)
- 50.000.000đ
Không có phương pháp theo thu nhập: chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không được trừ. Không phân bậc 3 tỷ / 50 tỷ. Khai 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).
| Kỳ | GTGT | TNCN | Tổng |
|---|---|---|---|
| Cả năm | 75.000.000đ | 25.000.000đ | 100.000.000đ |
| Mỗi kỳ khai (6 tháng) | 37.500.000đ | 12.500.000đ | 50.000.000đ |
| Bình quân tháng | 6.250.000đ | 2.083.333đ | 8.333.333đ |
Việc cần làm
- Bước 1: Cho thuê bất động sản khai thuế 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau); TNCN luôn tính 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng, không áp dụng phương pháp theo thu nhập. Xem hướng dẫn
- Bước 2: Doanh thu trên 1 tỷ: bắt buộc dùng hóa đơn điện tử có mã hoặc khởi tạo từ máy tính tiền. Xem hướng dẫn
Ước tính tham khảo theo quy định hiệu lực ngày 01/07/2026, không phải tư vấn thuế. Số phải nộp chính thức do cơ quan thuế/BHXH xác định. Xem phương pháp tính và nguồn pháp lý.
Cho thuê phòng trọ: tra theo mức doanh thu
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê phòng trọ doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế?
Cho thuê phòng trọ thuộc nhóm ngành nào, tỷ lệ thuế bao nhiêu?
Cho thuê phòng trọ doanh thu 2 tỷ một năm nộp thuế bao nhiêu?
Cho thuê phòng trọ có được trừ chi phí khi tính thuế không?
Cho thuê phòng trọ có bắt buộc dùng hóa đơn điện tử không?
Ngành gần với cho thuê phòng trọ
- 🏠 Cho thuê nhàCho thuê bất động sản · GTGT 5%, TNCN 5%
- 🛒 Tạp hóaBán hàng hóa · GTGT 1%, TNCN 0,5%
- 🍜 Quán ănSản xuất, ăn uống, vận tải · GTGT 3%, TNCN 1,5%
- ☕ Quán cà phêSản xuất, ăn uống, vận tải · GTGT 3%, TNCN 1,5%
- 🧋 Trà sữaSản xuất, ăn uống, vận tải · GTGT 3%, TNCN 1,5%
- 👕 Bán quần áoBán hàng hóa · GTGT 1%, TNCN 0,5%
Nguồn pháp lý
- Nghị quyết 198/2025/QH15 - Một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân (bỏ thuế khoán từ 01/01/2026) (hiệu lực 01/01/2026)
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 - Luật Thuế TNCN (thay Luật 04/2007/QH12): biểu thuế 5 bậc (Điều 9), giảm trừ gia cảnh (Điều 10), thuế hộ/cá nhân kinh doanh (Điều 7). Hiệu lực 01/07/2026; quy định về thu nhập từ kinh doanh, tiền lương áp dụng từ kỳ tính thuế 2026 (Điều 29) (hiệu lực 01/07/2026)
- Luật 09/2026/QH16 - Sửa đổi Luật Thuế TNCN 109/2025: giao Chính phủ quy định ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh (hiệu lực từ 01/01/2026) (hiệu lực 01/01/2026)
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP - Chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (áp dụng cho kỳ 2026) (hiệu lực 05/03/2026)
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP - Sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP - nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm (hiệu lực 01/01/2026)
- Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật 149/2025/QH15) - Điều 12 khoản 2 điểm b: tỷ lệ % GTGT trên doanh thu theo nhóm ngành
- Nghị định 174/2025/NĐ-CP - Giảm thuế GTGT theo Nghị quyết 204/2025/QH15: hộ, cá nhân kinh doanh được giảm 20% tỷ lệ % tính GTGT từ 01/07/2025 đến hết 31/12/2026 (trừ nhóm loại trừ) (hiệu lực 01/07/2025)
- Nghị định 117/2025/NĐ-CP - Quản lý thuế với hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử - sàn có chức năng thanh toán khấu trừ, nộp thay
- Thông tư 18/2026/TT-BTC - Hướng dẫn quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh (cần xác minh nội dung thay thế TT 40/2021)
- Nghị định 123/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi NĐ 70/2025/NĐ-CP) - Hóa đơn, chứng từ - hóa đơn điện tử, máy tính tiền